Zur Zeit ist namentlich die Discounted Cash Flow Methode (DCF-Methode) in aller Leute Mund. Immer wenn eine neue Bewertungsmethode in der Praxis Einzug hält, tauchen Skepsis und Fragen auf. Dies hat durchaus sein Gutes: Die neue Methode muss sich der Kritik stellen und wird einem Bewährungsprozess unterworfen. Tatsächlich ist die Vielfalt an verschiedenen Lösungsansätzen für die DCF-Methode in der Immobilienbewertung verwirrend und viele Ansätze scheitern am methodisch korrekten, für das Bewertungsergebnis aber entscheidenden Übergang vom kurzfristigen Prognosehorizont zur langfristigen Restnutzungsdauer.

Auf die folgenden, am häufigsten gestellten Fragen soll kurz eingegangen werden:

Aus theoretischer Optik betrachtet ist der DCF-Wert nichts grundlegend Neues, sondern eine weitere, konsequente Verfeinerung des Barwertes, so wie sich dieser wiederum als Verfeinerung des klassischen Ertragswertes darstellen lässt, bei dem bekanntlich die Problematik in der richtigen Wahl des Zuschlags liegt. Eine jeweilige Verfeinerung der Methode geht immer mit detaillierterem Datenmaterial und einer komplexeren Mathematik einher, wobei die Bewertungsqualität beträchtlich gesteigert werden kann. Ausgehend vom Ertragswert sind folgende Verfeinerungsstufen relevant:

Beim DCFi-Wert (DCF-Wert Immobilien) Berücksichtigung kurzfristiger Budgets (wie DCF klassisch). Dazu aber frei wählbare, in die weitere Zukunft reichende Renovationszyklen.

Diese Lösungsansätze widmen sich also nicht nur der kurzfristigen Ertrags- und Aufwandseite, sondern insbesondere den im Prognosehorizont anfallenden Renovationen und ihren Wiederholungen während der späteren Restnutzungsdauer. Von besonderer Wichtigkeit ist die korrekte und automatisierte Generierung der entsprechenden Renovationszyklen. Mit Hilfe des DCFi-Wertes kann erstmals auch der Stand des Erneuerungsfonds korrekt bestimmt werden. Damit gewinnt der Substanzwert verlorene Bedeutung zurück, denn die Altersentwertung der klassischen Lehre entspricht im Grunde genommen dem Erneuerungsfonds.

In der Praxis beinhalten sehr viele Bewertungsfälle eine DCF-Problematik! Dies hängt direkt damit zusammen, dass sehr häufig innerhalb eines Horizontes von 10 Jahren Erneuerungsbedarf angenommen werden muss. Zur  Quantifizierung des temporären Mindernutzens als Folge von Mietzinsausfällen im Zusammenhang mit Renovationsarbeiten bedarf es ebenfalls der DCF- Methode.

Bei der Schätzung von Stockwerkeigentum ist zu beachten, dass mit der DCF-Methode sowohl Renovationen bezüglich der Stockwerkeinheit als auch solche am Miteigentum berücksichtigt werden können. Bei Baurechtsliegenschaften mit Erneuerungsbedarf und/oder baldigem Heimfall garantiert nur der Einsatz einer professionellen DCF-Rechnung eine korrekte Ausscheidung der Wertanteile des Baurechtsnehmers und des Grundeigentümers.

In der Praxis genügt oft schon eine relativ grobe Schätzung bezüglich Kosten und Zeitpunkt der im Betrachtungshorizont anfallenden Erneuerungsarbeiten, um eine beträchtliche Steigerung der Bewertungsqualität zu erreichen. Die dafür notwendigen zusätzlichen Erfassungen übersteigen selten 20 zusätzliche Eingaben.

Quantitativ spielen Differenzen in den Ertrags- und Bewirtschaftungs-Staffeln bezogen auf das Bewertungsergebnis eine wesentlich kleinere Rolle als allgemein angenommen wird. Ein drei Jahre dauernder Leerstand von 25% beeinflusst beispielsweise das Endergebnis in der Regel um deutlich weniger als 10%. Bleibt hingegen eine bald anfallende Erneuerungen unberücksichtigt, so kann dies zu einer drastischen Fehleinschätzung führen: So können z.B. Renovationen, die statt nach 15 oder 20 Jahren bereits in 3-5 Jahren zu berücksichtigen sind, zu einem mehr als 20% tieferen Bewertungsergebnis führen. Im Substanzwert zeigt sich diese bedeutende Differenz im Stand des Erneuerungsfonds.

Zu unterscheiden ist das theoretische und das praktische Know-how:

Das theoretische Know-how ist die notwendige Voraussetzung für den erfolgreichen Einsatz der DCF-Methode in der Praxis. Es wird in professionellen, praxisorientierten DCF-Seminaren vermittelt.

Das praktische Know-how lässt sich vernünftig nur mit einer professionelle Software-Lösung erarbeiten, bei der sich die für die DCF-Rechnung relevanten Lösungsansätze mit einer übersichtlichen und komfortablen Programmbedienung verbinden. So gelingt der Einstieg in die DCF-Bewertung mit dem Softwarepaket Wert+Zins Expert denkbar einfach (der Lernaufwand für die eigentliche Programmbedienung beansprucht  nicht mehr als 30 Minuten). Mit Wert+Zins Expert können Liegenschaften sowohl nach der klassischen Lehre als auch nach den neuesten Erkenntnissen auf dem Gebiete der Immobilienökonomie und der Schätzungslehre bewertet werden: Die oben erwähnten, ertragsorientierten Methoden (klassischer Ertragswert bis DCFi-Wert) werden voll unterstützt.

Software-Leistungsumfang und Bestelladresse siehe 4. Seminare / Bewertungsinstrumente.